上階からの水漏れトラブル。管理歴15年の私が教える「落ち着いて対処する方法」

夜、自宅でくつろいでいたら、天井からポタ…ポタ…。
「え、水漏れ？まさか…」
そんな経験、突然やってきます。

賃貸住宅に住んでいると、上階からの漏水トラブルは誰にでも起こり得る問題です。
しかも、タイミングは最悪。夜中、休日、管理会社が不在のとき——。

不安や怒りがこみ上げるのは当然ですが、最も大切なのは“冷静に動くこと”です。
感情的になってしまうと、状況がこじれたり、損をすることにもなりかねません。

この記事では、15年にわたり不動産賃貸管理を行ってきた私が、
「入居者として水漏れに遭遇したときにやるべきこと」を、
現場目線と裏側の事情もふまえて、わかりやすく解説していきます。

まずは“冷静に”状況を整理して管理会社へ連絡

水漏れに気づいたとき、まずやってしまいがちなのが「パニックになって、思わず感情的な電話をかけてしまう」こと。
でも、水漏れ対応で本当に重要なのは、感情よりも“正確な情報”です。

管理会社に連絡する際には、以下のような情報をできるだけ落ち着いて、わかりやすく伝えることが大切です。

・いつから漏れているか
・どこから水が出ているか
・どのくらいの量が出ているか
・どんな被害が出ているか
・被害物のリスト（できれば写真と購入金額も）

とりあえず連絡しようと慌てると、大事な情報が抜け落ちてしまうことも。
一度、メモアプリや紙に書き出してから電話するのがおすすめです。

被害部屋の管理会社 ≠ 原因の管理会社？管理構造を冷静に把握しよう

一棟タイプのアパートなら、被害部屋も加害部屋も同じ管理会社ということが多いです。
でも、分譲マンションだとそうはいきません。

・自分の賃貸借契約に書かれている管理会社は“被害部屋”のみを管轄
・加害部屋（上階）は別のオーナー、別の管理会社であることが多い
・建物全体の共用部は、また別に管理組合の管理会社がある場合も

上階が原因かもしれないと感じたら、「そちらは別の管理会社の可能性もある」と冷静に把握しましょう。

漏水の原因によって補償範囲も対応スピードも変わる

よくある原因と、誰が責任を負うかを整理します。

・雨漏り・外壁から → 管理組合
・給湯管・給水管・排水管の劣化 → 上階のオーナー
・トイレやキッチンのオーバーフロー → 上階の入居者
・洗濯排水ホース外れ → 上階の入居者

とくに多いのが給湯管の劣化です。
保険に加入していても、管の交換工事は保険対象外。
費用が高額になるため、上階オーナーの動きが遅くなりやすい傾向があります。

保険で補償されるもの・されないものの現実

【補償されることが多いもの】

・室内の原状回復工事
・家具・家電の被害（条件付き。写真＋購入金額）
・一時的な宿泊費用（居住不能と認められた場合）

【補償されないもの】

・引っ越し費用、契約金の返金
・証明できない家財（レシート・型番不明など）
・慰謝料、ストレスなどの精神的損害

補償は時価評価が基本です。
たとえば3年前に10万円で買ったテレビも、3万円程度になることがあります。

交渉術と生活再建｜泣き寝入りしないために知っておくべきこと

修繕が始まらない、進捗が見えない…。そんなときは：

・こまめに管理会社へ進捗確認
・「賃料減額の相談ができるか」と聞いてみる

また、自分の火災保険を使って補償を受けることも可能です。
保険会社が後で加害者側へ請求する「求償」をしてくれるため、損をすることはありません。
等級制度がないので、翌年の保険料が上がることもありません。

まとめ：焦らず、冷静に。知っていれば必ず対応できる

水漏れは予期せぬトラブルですが、知識と準備があれば、必ず落ち着いて対応できます。
この記事が「知らなかったから損をした」を防ぐきっかけになれば幸いです。